“Wonen is een basisrecht. Het mag geen speelbal van de markt worden.”

Jan Van Son studeerde economie en deed ervaring op bij o.a. een consultancybureau. Sinds een half jaar is hij adviseur Vastgoed en Woonbeleid op de dienst Wonen. “Onze dienst valt onder het departement Economie, Streekbeleid en Europa”, vertelt Jan. Zijn team telt 8 collega’s. “We hebben allemaal een uiteenlopende achtergrond, van architectuur tot data-analyse, wat ons heel complementair maakt. Onze focus ligt op beleidsvorming en -ondersteuning om woonuitdagingen bij lokale besturen aan te pakken. Een groot deel van mijn werk bestaat uit cijfers analyseren en oplossingen voorstellen om steden en gemeenten te helpen hun woonbeleid vorm te geven.” 

Wat zijn de grote uitdagingen rond wonen in onze provincie? 

“Met behulp van de Woonscan hebben we de uitdagingen in kaart gebracht in elk van de 69 gemeenten. De situatie verschilt uiteraard van gemeente tot gemeente, maar bepaalde uitdagingen stellen zich overal. Zoals betaalbaarheid van wonen. Wonen wordt steeds duurder en is nu al voor sommige inkomensgroepen onbetaalbaar. Hoe keer je die trend? Daarnaast spelen demografische veranderingen een rol. In 2040 zal 1 op 4 bewoners in de provincie ouder zijn dan 65 jaar en zullen er meer eenpersoonshuishoudens zijn. Hoe stemmen we ons woonpatrimonium daarop af?  

Ook de klimaatverandering brengt nieuwe uitdagingen met zich mee. De helft van de woningen in onze provincie heeft een EPC-label D of lager, en veruit de meeste woningen worden nog verwarmd met fossiele brandstoffen. Daar moeten we dus een stevig tandje bijsteken. Woonomgevingen klimaatrobuust maken, is ook nodig om beter bestand te zijn tegen wateroverlast en hittegolven. Het departement Zorg berekende recent dat we tegen 2050 jaarlijks zo’n 3.000 hittedoden mogen verwachten. De kans is reëel dat we in onze sterk verstedelijkte provincie het grootst aantal slachtoffers mogen verwachten. Werk maken van een aangepaste waterhuishouding, verhardingen weghalen, meer bomen aanplanten, efficiënt en duurzaam omgaan met onze ruimte zijn logische en noodzakelijke acties.” 

Hoe ondersteunen jullie lokale besturen om deze uitdagingen aan te pakken? 

“We doen dat op een pragmatische manier, afgestemd op de noden op het terrein. Enerzijds door instrumenten te ontwikkelen, zoals de Woonscans, die lokale besturen helpen om zicht te krijgen op uitdagingen en kansen. Anderzijds door trajecten op te zetten die gemeenten ondersteunen om gelijkaardige problemen samen aan te pakken: onze Gewoontebrekertrajecten. Het voordeel van zo’n gezamenlijk en participatief traject is dat je meer slagkracht hebt en dat gemeenten van elkaar leren, en ervaringen uitwisselen over wat wel en niet werkt.”  

Hoe zorgt zo’n traject voor oplossingen die werken?

“Neem nu het Gewoontebrekertraject ‘Wonen in de tijd’ dat over levensloopbestendig wonen gaat. Dat hebben we onlangs opgezet in 7 gemeenten in de regio IVLW Midden. Hoe zorgen we dat woningen beantwoorden aan de evoluerende noden van bewoners? Hoe passen we het woonpatrimonium aan zodat mensen langer zelfstandig in de eigen omgeving kunnen blijven wonen? Hierover hebben we samen met de betrokken gemeenten nagedacht om tot concrete oplossingen te komen. Je woonpatrimonium aanpassen aan de vergrijzende bevolking gaat over technische ingrepen, zoals een badkamer zonder opstapje of deuren met draaibare handgrepen. Maar ook om aanpassingen op wijkniveau om de toegankelijkheid van bepaalde voorzieningen te vergroten, zodat minder mobiele mensen zelfstandig naar de bakker of dokter kunnen. Tegelijk is het belangrijk dat woonomgevingen diverser worden. Met jonge gezinnen in de buurt, want dat brengt leven en contact tussen mensen en gaat vereenzaming tegen. Het traject mondde uit in een inspiratiegids voor gemeenten, ontwikkelaars en architecten. Daarnaast voerden we een cartografische studie uit om interessante zones om zelfstandig en kwaliteitsvol ouder te worden te identificeren en stelden we een voorbeeldverordening op. Die helpt gemeenten om stedenbouwkundige voorschriften aan te passen zodat nieuwe woningen beter aansluiten bij de verwachte vergrijzing. Een ander voorbeeld is het Gewoontebrekertraject over groen-blauwe woonkernen. Hier werkten we samen met lokale besturen uit Neteland aan het klimaatbestendig maken van hun woonkernen, onder meer door verharding te verminderen, en tuinen en straten te vergroenen.”  

"Grond is de sleutel tot betaalbaar wonen en daar kunnen lokale besturen echt invloed op hebben.” 

Welke inspanningen kunnen lokale besturen doen om woningen betaalbaar te houden? 

“Betaalbaar wonen is een uitdaging die een globale en structurele aanpak vraagt. Maar dat wil niet zeggen dat lokale besturen met de rug tegen de muur staan. Integendeel. Zij hebben wel touwtjes in handen. Op dit moment bereiden we een nieuw Gewoontebrekertraject rond dit thema voor. We willen ons specifiek richten tot de lagere middenklasse inkomensgroepen, een grote doelgroep die typisch net te veel verdient voor een sociale huurwoning en het dikwijls moeilijk heeft op de private woonmarkt. We werken ook aan een eerste wooncahier rond betaalbaar wonen, met een overzicht van beleidsinstrumenten die lokale besturen kunnen inzetten om betaalbaar wonen in hun stad of gemeente te bevorderen. Dat hoeft niet altijd complex en duur te zijn, zoals vaak wordt gedacht. Ook met eenvoudige maatregelen kan je een verschil maken. Een actief grond- en pandenbeleid is een belangrijke sleutel tot betaalbaar wonen. Dat vergt moed, durf en inzet, maar het loont. Bouwkosten kunnen tot op zekere hoogte worden verlaagd, maar er zijn grenzen. Het is vooral de grondprijs die doorweegt. De erfpachtformule bijvoorbeeld kan heel efficiënt zijn om grondprijsstijgingen- en speculatie te temperen en wonen op lange termijn betaalbaar te houden. Daarnaast zijn er diverse maatregelen voor gronden of panden in privaat eigendom. Een gemeente kan leegstand tegengaan en privaat bezit activeren door eigenaren te stimuleren om panden op te knappen en sociaal te verhuren. Er zijn ook fiscale en juridische maatregelen, zoals het invoeren van sociale lasten bij nieuwbouwprojecten. Innovatieve programma’s voor wijkrenovaties kunnen eveneens bijdragen aan de betaalbaarheid van wonen. Lagere energiekosten hebben immers rechtstreeks invloed op het huishoudbudget dat overblijft voor de dagelijkse uitgaven. Vat krijgen op de problematiek is trouwens niet gemakkelijk. Wanneer is een woning voor welke doelgroep onbetaalbaar? Dat is niet eenvoudig om vast te stellen. Daarom voert de KU Leuven voor ons een studie uit die betaalbaarheidsindicatoren koppelt aan o.a. inkomensgegevens. Dat is in het verleden nog nooit grondig gebeurd. Het helpt steden en gemeenten om inzicht te krijgen in de prijs van vastgoed op de private huur- en koopmarkt in relatie tot de inkomens van hun inwoners. Zo kunnen ze beter onderhandelen met vastgoedontwikkelaars en het woningaanbod beter afstemmen op de financiële mogelijkheden van hun inwoners.”  

Zijn er naast woonuitdagingen ook kansen die we nog beter kunnen benutten? 

“Zeker! Denk aan nieuwe woonvormen zoals collectief wonen met o.a. wooncoöperaties en Community Land Trusts (CLTs). Deze woonvormen combineren meerdere voordelen, zoals intergenerationeel samenwonen, en kunnen bouw- en woonkosten drukken. Lokale besturen kunnen deze woonvormen faciliteren door bijvoorbeeld goedkope grond beschikbaar te stellen of garant te staan voor leningen. Maar ruimte is schaars. We moeten dus ook kijken naar het bestaande patrimonium. Dat beter benutten, biedt nog veel potentieel. Een alleenstaande gepensioneerde in een grote villa met enorme tuin is op vlak van efficiënt ruimtegebruik niet ideaal. Op voorwaarde dat ze goed gelegen zijn, kan het opdelen van dergelijke woningen in meerdere units kan ruimte en kosten besparen, terwijl mensen toch in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Bovendien biedt dit kansen tot intergenerationeel samenwonen. Creatief omspringen met wat er is, daar komt het meer dan ooit op neer. Buiten de gekende kaders kijken. En op langere termijn. Wonen is helaas te veel een beleggingsproduct geworden, beheerst door institutionele investeerders en vastgoedontwikkelaars. Hierdoor worden woningen soms een speelbal van de markt en vallen inkomensgroepen met een beperkt te besteden budget uit de boot. Als lokaal bestuur ga je met ontwikkelaars in zee om je gemeente of stad vorm te geven, maar dat moet wel vanuit een duidelijke visie gebeuren op wat er nodig is om dorpen en steden leefbaar te houden voor iedereen.”  

Als je lokale besturen één tip zou mogen geven, welke zou dat dan zijn?

“Voer een actief grond- en pandenbeleid. Grond is de sleutel tot betaalbaar en duurzaam wonen en het is iets waar gemeenten echt invloed op kunnen hebben. En verder: reken op de provincie!  

De voorbije jaren zijn veel verantwoordelijkheden qua woonbeleid van het Vlaamse naar het lokale niveau verschoven. Kleinere gemeenten hebben niet altijd de mensen en middelen om strategisch na te denken over hun woonbeleid. Zij kunnen rekenen op onze expertise en onze tools om goed onderbouwde beslissingen te nemen.”